О правомочности реализации проекта строительства жилого дома по адресу: ул. Савушкина, д. 7, лит. А
Запрос
депутата ЗС Шишкиной Марины Анатольевны
Губернатору Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С.
от 25 октября 2012 года № 208731-3
Уважаемый Георгий Сергеевич!
В Санкт-Петербурге опробована новая технология получения земельного участка для многоэтажного жилищного строительства, которая позволяет избежать проведения торгов, публичных слушаний, а затраты организаторов на порядок ниже рыночной стоимости земли. Речь идет о строительстве компанией RBI дома «Новелла» по адресу: ул. Савушкина, 7 лит. А в Приморском районе Санкт-Петербурга.
Документы, имеющиеся в моем распоряжении, позволяют отследить хронологию событий.
25 марта 1999 года Комитетом по градостроительству и архитектуре обществу с ограниченной ответственностью «СРГ» утверждены границы земельного участка площадью 4089 кв. м. по указанному адресу.
15.06.2001 года заключен договор аренды земельного участка между ООО «СРГ» и КУГИ Санкт-Петербурга № 17/ЗД-001865 сроком действия до 24.03.2010 года для использования под некапитальные объекты (административное здание, магазин, фото прилагается).
17.10.2005 года решением Всеволожского городского суда Ленинградской области без привлечения для участия в деле Санкт-Петербурга было признано право собственности Хурнова Валерия Ивановича на объект т.н. недвижимости (временную сборно-разборную конструкцию типа «ангар»). Вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен ангар, в процессе не исследовался.
08.12.2005 года право собственности на указанный объект зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13.12.2005 года право собственности Хурнова Валерия Ивановича на ангар прекращено на основании договора купли продажи с гр. Щербиным Степаном Васильевичем.
08.08.2006 года право собственности на ангар приобретает арендатор земельного участка – ООО «СРГ».
16.10.2007 года ООО «СРГ» подает заявление в КУГИ Санкт-Петербурга на выкуп земельного участка по адресу: ул. Савушкина, д. 7 к. 3 лит. А, площадью 4089 кв. м., с кадастровым номером 78:34:4141Г:8, регистрационный номер 7319. Единственным, но достаточным основанием реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ является право собственности на объект недвижимости (ангар), расположенный на приватизируемом участке.
26.12.2007 года КУГИ было оформлено передаточное распоряжение № 5109 для заключения договора купли продажи с ООО «СРГ». Стоимость выкупа составила 5,5 миллионов рублей.
16.12.2010 года произведено изменение вида разрешенного использования земельного участка с вида «для административно управленческих и общественных объектов» на вид «для размещения жилого дома (жилых домов)».
17.01.2011 года КГА утвердил градостроительный план № RU78166000 10998 указанного земельного участка и выдал его ЗАО «Северный город».
ЗАО «Северный город», являясь добросовестным приобретателем недвижимости, защищено от виндикационных исков. Единственной возможностью восстановления права собственности Санкт-Петербурга на утраченный земельный участок является предъявление искового заявления о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ЗАО «Северный город».
06.09.2012 года КУГИ Санкт-Петербурга предъявило указанное исковое заявление (дело № А56 54092/2012). В ходе подготовки дела к судебному разбирательству было заявлено и удовлетворено заявление КУГИ о принятии обеспечительных мер в виде запрета
на совершение сделок со спорным объектом.
17.10.2012 года в ходе первого и единственного судебного заседания судьей Арбитражного Суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области утверждено мировое соглашение между КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО «Северный город». По соглашению Ответчик обязуется перечислить на счет КУГИ 10 000 000 (десять миллионов) рублей, а КУГИ отказывается от исковых требований к Ответчику о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект недвижимости. Производство по делу прекращено.
Таким образом, бюджет Санкт-Петербурга со всей этой сделки получает всего 15,5 миллионов рублей (5,5 за участок под некапитальное строение, 10 миллионов – за отказ от оспаривания сделки). Между тем, рыночная стоимость земли составляет более 300 миллионов рублей (http://www.spbnovostroyka.ru/news/6515.html, http://www.restate.ru/material/146679.htrnl).
Полагаю, что при оформлении временного строения (ангара) в качестве капитального объекта и последующего признания права собственности на него был совершен ряд нарушений законодательства.
На основании изложенного прошу Вас ответить на следующие вопросы:
Проводилась ли проверка в филиале ГУП «ГУИОН» Проектно инвентаризационное бюро Приморского района по факту изготовления технического (кадастрового) паспорта на временное строение (ангар) с присвоением свойств капитального объекта? Каковы результаты проверки?
Принимая во внимание, что срок давности привлечения к ответственности за приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием составляет 10 лет, считаете ли Вы целесообразным приостановить реализацию проекта по строительству жилого дома по адресу: ул. Савушкина, д. 7 лит. А с одновременным направлением материалов в следственные органы?
Считаете ли Вы целесообразным обжаловать определение Арбитражного суда от 17 октября 2012 года по делу № А56-54092/2012 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу как противоречащее закону и нарушающее права интересы других лиц (в частности, жителей квартала)?
Ответ
вице-губернатора Санкт-Петербурга Метельского И.М.
депутату ЗС Шишкиной М.А.
от 13 ноября 2012 года № 208731-3
Уважаемая Марина Анатольевна!
Рассмотрев Ваш запрос от 25.10.2012 № 208731-3, сообщаю следующее.
В отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, д.7, корп.З, литера А, площадью 4 089 кв.м, кадастровый номер 78:4141Г:8, на основании распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре от 25.03.1999 № 294 между Комитетом по управлению городским имуществом (далее – КУГИ) и обществом с ограниченной ответственностью «С.Р.Г.» (далее – ООО «С.Р.Г.») был заключен договор аренды земельного участка от 15.06.2001 № 17/ЗД-001865 со сроком действия до 24.03.2010.
КУГИ установлено, что право частной собственности на объект недвижимости, расположенный на указанном земельном участке, зарегистрировано на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17.10.2005 по делу № 2-3153/05, а также документов технического и кадастрового учета, выданных Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - СПб ГУП «ГУИОН»), имеющих отметку, что объект является самовольной постройкой, и указание срока действия договора аренды земельного участка. Решение судом принималось без участия представителей КУГИ.
Таким образом, правовые основания для проведения проверки СПб ГУП «ГУИОН» отсутствуют.
В соответствии с договором купли продажи в процессе приватизации земельного участка от 06.02.2008 № 4788-ЗУ, заключенным между открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» со стороны продавца и ООО «С.Р.Г.» со стороны покупателя, последний приобрел в собственность указанный земельный участок. Стоимость земельного участка была определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 611-86 «О земельном налоге в Санкт-Петербурге и о внесении дополнения в Закон Санкт-Петербурга «О налоговых льготах» и Законом Санкт-Петербурга от 29.12.2004 № 692-101 «Об установлении цены земли в Санкт-Петербурге».
Впоследствии между ООО «С.Р.Г.» и закрытым акционерным обществом «Северный город» (далее – ЗАО «Северный город») был заключен договор купли продажи, на основании которого ЗАО «Северный город» стало правообладателем объекта недвижимости (свидетельство о регистрации права частной собственности от 22.09.2010 № 78-78-38/026/2010-551) и земельного участка (свидетельство о регистрации права частной собственности от 22.09.2010 № 78-78-38/026/2010-550), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, д.7, корп.З, литера А.
Поскольку право частной собственности на объект недвижимости нежилое здание общей площадью 1 079,4 кв.м с кадастровым номером 78:4141Г:8:25, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 7, корп.З, литера А, зарегистрировано на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17.10.2005 по делу № 2-3153/05, в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовые основания для признания сделки недействительной отсутствуют. В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если законом не установлено, что сделка оспорима. При этом срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной (в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применении последствий ее недействительности составляет один год.
Учитывая то обстоятельство, что сделка в отношении указанного объекта недвижимости не оспорена в судебном порядке, а срок исковой давности по ее обжалованию истек, она является действительной.
Учитывая изложенное, КУГИ было принято решение о предъявлении искового заявления к ЗАО «Северный город» о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилое здание общей площадью 1079,4 кв.м с кадастровым номером 78:4141Г:8:25, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул.Савушкина, д. 7, корп. З, литера А.
Исковое заявление было принято Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к своему производству.
Исходя из практики рассмотрения судебных дел не в пользу истца в случае, если недвижимое имущество находится в собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П), учитывая, что ЗАО «Северный город» является добросовестным приобретателем объекта недвижимости и земельного участка, строительство многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с полученными в установленном порядке необходимыми документами и к строительству привлечены денежные средства дольщиков, между КУГИ и ЗАО «Северный город» было заключено мировое соглашение.
В соответствии с мировым соглашением ЗАО «Северный город» принимает на себя обязательство по перечислению КУГИ 10 млн.рублей в течение 30 дней со дня вступления в силу определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области об утверждении мирового соглашения за отказ КУГИ от исковых требований.
Размер суммы по соглашению является результатом договоренности сторон и определен с учетом указанных факторов.
В соответствии со статьей 139 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соглашение может быть заключено сторонами по любому делу на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.
При рассмотрении 17.10.2012 дела № А56-54092/2012 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области установлено, что заключенное сторонами мировое соглашение от 16.10.2012 подписано уполномоченными лицами, не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В связи с этим оно было утверждено.
Согласно части 4 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
В соответствии с Положением о Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба), утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 № 1747, Служба является органом, уполномоченным на организацию государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, выдачу ордеров на производство работ, связанных с изменением благоустройства, выдачу разрешений на строительство объектов капитального строительства и разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию, а также на осуществление государственного строительного надзора.
В июне 2012 года Управлением государственной экспертизы Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы», подведомственным Службе, было выдано положительное заключение по проектной документации без сметы и результатов инженерных изысканий на строительство многоквартирного дома со встроенно пристроенными помещениями и подземной автостоянкой.
Службой 25.06.2012 ЗАО «Северный город» было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома со встроенно пристроенными помещениями и подземной автостоянкой № 78-15025120-2012 по указанному адресу.
Учитывая изложенное, правовые основания для приостановки строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 7, корп. З, литера А, отсутствуют.
